by Linda Neil and C.P. Raúl Padilla
"Un extranjero deportado de México por no pagar impuestos"………..
"La asociación hotelera dice que los extranjeros que alquilan sus casas sin pagar impuestos es competencia injusta"…..
"Hacienda esta investigando a " Gringos" o extranjeros que alquilan sus propiedades a través del Internet…….."
"Extranjeros que alquilaron sus propiedades son culpables de lavar dinero al no pagar impuestos mexicanos"
Los periódicos mexicanos locales han estado recientemente llenos de artículos sobre el problema creciente de extranjeros que están alquilando sus casas o condominios y que no están pagando impuestos en México. No sólo es una violación a los términos de la mayoría de los fideicomisos, también es una violación a ley por no pagar impuestos en México y las represalias podrían ser severas.
Se obliga a los Extranjeros a que paguen impuestos por Ingresos generados en México.
La ley sobre Impuestos generados en México es similar la Ley de los Estados Unidos y Canadá y la cual dice que:
"Las personas físicas (individuos) quiénes son residentes de México están obligados a registrarse ante Hacienda, declarar sus ingresos y pagar sus impuestos, sin importar la fuente del mismo, Las Personas Físicas que son residentes en un país extranjero (fuera de México) debe declarar sus ingresos y pagar sus impuestos sobre cualquier fuente de ingresos generada en México"………
Los impuestos mexicanos deben ser de gran importancia para los norteamericanos, canadienses y en general a los extranjeros que vienen a México, ya que al comprar una propiedad y al arrendarla a otros generan ingresos y por consiguiente impuestos, (aun cuando el extranjero viva en la propiedad solo parte del año). Todo el ingreso de esa propiedad debe declararse, se deben elaborar recibos oficiales de arrendamiento y pagar los impuestos. Si no se cumplen las obligaciones fiscales se provoca una evasión al pago del impuesto y por consiguiente las multas pueden ser muy altas.
COMO PAGAR IMPUESTOS POR INGRESOS GENERADOS POR PROPIEDADES EN ARRENDAMIENTO LOCALIZADAS EN MÉXICO A TRAVEZ DE UN FIDEICOMISO:
Los Artículos 93, 94 Y 148 de la ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) requiere que todos los ingresos que provengan de arrendamiento de una propiedad en fideicomiso, el fiduciario tiene la obligación de expedir los comprobantes fiscales, hacer las retenciones del impuesto, y enterar el pago trimestral, así como entregar el comprobante de retención a los beneficiarios del fideicomiso.
Sin embargo, se concede que este paso puede resultar muy caro para el contribuyente, así como difícil, tardado, y probablemente el fiduciario no tenga la infraestructura para prestar este servicio, por tal motivo la mayoría de los propietarios de viviendas en arrendamiento requieren de su inscripción ante las autoridades Mexicanas pagando los impuestos bajo su nombre y registro ante Hacienda, o bien contratan a un agente para que este efectúe sus pagos de impuestos, elabore las facturas de ingresos de arrendamiento, prepare los formatos de retención por pagos a extranjeros, y de esta forma se podrá comprobar en caso de una auditoria de las autoridades fiscales que si se ha cumplido con la obligación de pagar sus impuestos. Consideramos que el cumplimiento es más importante que la manera en que se realizara la tributación.
COMO OBTENER SU R.F.C. Y PAGAR LOS IMPUESTOS A SU NOMBRE COMO RESIDENTE O NO RESIDENTE EN MEXICO:
Una persona puede obtener su Registro Federal de Contribuyentes presentando un certificado o acta de nacimiento original con apostillamiento (con traducción oficial si esta en otro idioma), el pasaporte y documento de inmigración, junto con la forma de la solicitud (R-1) y la del CURP. Este número es completamente esencial y puede obtenerse a través de su contador mexicano. Usted no tiene que ser un residente de México para obtener este número. (Se puede escoger declarar ingreso como residente o no-residente en México). Si los dueños de la propiedad por escritura simple de compraventa o en fideicomiso son extranjeros, ellos pueden realizar sus declaraciones de impuestos como residentes a través de sus contadores
Opción Para Residentes:
Opción 1.- Opción de deducción de gastos.- Los Individuos que alquilan sus propiedades residenciales deben hacer pagos provisionales de ISR, (Impuesto Sobre la Renta) generado por los ingresos, créditos, e intercambios que vienen de las propiedades en arrendamiento. La taza del impuesto sobre la utilidad (después de deducciones autorizadas) es actualmente el 35% para la declaración anual.
Las deducciones autorizadas son las siguientes:
1. El impuesto predial, así como cualquier contribución o impuesto local para mejoras, planificación u obras publicas.
2. Costos de mantenimiento no relacionadas a mejoras o a adiciones a la construcción; el pago de agua cuando no haya sido pagado por el arrendatario que ocupa la propiedad;
3. El interés pagado por préstamos obtenidos para la compra, construcción o mejoras de las propiedades;
4. Los sueldos y salarios de empleados para laborar en la propiedad en arrendamiento. Las comisiones y/o honorarios a terceros son deducibles, así como los impuestos y beneficios pagados sobre esos sueldos;
5. Las primas de seguros sobre las propiedades;
6. Inversión en construcción, incluso adiciones y mejoras (estos gastos se amortizan a razón del 5% cinco por ciento anualmente para la construcción y 10% diez por ciento para gastos de instalación y mejoras)
Es importante recordar que se deben obtener facturas que cumplan los requisitos de las autoridades competentes por pagos a los proveedores de bienes y servicios para que las deducciones sean autorizadas.
Si un dueño está alquilando una porción o parte del edificio y está ocupando otra porción del mismo edificio o propiedad como vivienda personal, serán deducibles sólo los gastos por la proporción alquilada.
El IVA del 10% en zona fronteriza y 15% en el resto del país se cobra a los inquilinos se descuenta el IVA pagado por el contribuyente por adquisición de bienes o servicios y el IVA que resulte a cargo se liquida en pagos trimestrales o si es a favor se acredita en trimestres futuros.
Bajo este programa, los contribuyentes deben presentar una declaración provisional del pago del ISR e IVA según los ingresos obtenidos en ese trimestre el día 17 de cada mes que sigue el final del trimestre. En otras palabras, deben hacerse declaraciones y pagos el 17 de abril, el 17 de julio, el 17 de octubre y el 17 de enero para ingresos ganado durante el trimestre anterior. Una declaración anual se debe presentar a mas tardar, el día 30 de abril del año siguiente y la diferencia entre los pagos provisionales realizados y el impuesto total, basado en el ingreso global, se paga al momento de presentar la declaración anual.
Opción 2.- Opción "deducción ciega"
Otra opción por ingresos de arrendamiento es con deducción de un 50% conocida como "deducción ciega" para que la taza real sea 17.5% sobre el ingreso por renta de casa habitación y 22.75% en propiedades diferentes a casa habitación (comercial), ya que en este sistema no existe otra deducción de gastos, y por consecuencia no se tendría que conseguir documentos fiscales autorizados. Existe una tabla o porcentaje autorizado para ir realizando pagos trimestrales provisiones sobre la base de los ingresos del periodo, el impuesto definitivo será el que resulte en el calculo final de la declaración anual. .
El ejemplo del cálculo para las propiedades residenciales:
Si se obtienen $ 100,000. pesos, como ingresos por arrendamiento - menos 50% de deducción = 50,000. pesos, ingreso sujeto a impuestos, x 35% impuesto = 17,500. (17.5% taza real)
Se calculan propiedades comerciales diferentemente a residenciales:
$ 100,000. pesos x 35% = 65,000. pesos x 35% = 22,750. impuesto (22.75% la taza real)
El IVA del 10% en zona fronteriza y 15% en el resto del país se cobra a los inquilinos y se paga a Hacienda trimestralmente.
Bajo este programa, los contribuyentes deben presentar una declaración provisional el día 17 de cada mes que sigue el final del trimestre. En otras palabras, deben hacerse declaraciones y pagos el 17 de abril, el 17 de julio, el 17 de octubre y el 17 de enero para ingresos obtenidos durante el trimestre anterior. Una declaración anual se debe presentar a mas tardar, el día 30 de abril del año siguiente y la diferencia entre los pagos provisionales realizados y el impuesto total, basado en el ingreso global, se paga al momento de presentar la declaración anual.
ALTERNATIVA PARA DECLARAR INGRESO EN MÉXICO COMO NO-RESIDENTE
Los no residentes deben contratar a un agente el cual deberá extender recibos a sus arrendatarios cobrándoles el IVA y el 2% de impuesto al turismo, de la cantidad regresada al no residente debe pagar un impuesto del 21% en su ingreso del arrendamiento como pago a residentes del extranjero. La falta de extender los recibos legales de arrendatarios y no presentar la declaración apropiada con las autoridades puede ser causa de sanciones y multas sustanciales.
Ejemplo:
+ Ingresos cobrados a los arrendatarios: $ 1,000.00 usd.
+ Iva cobrado al arrendatario 10% zona fronteriza $ 100.00 usd.
(15% resto del país)
+ Impuesto al turismo por hospedaje 2% $ 20.00 usd.
= Total a cobrar al arrendatario. $ 1,120.00 usd.
- Pago al residente del extranjero (propietario) $ 1,000.00 usd.
- Imp. Retenido por pagos al extr. 21% $ 210.00 usd.
= Neto a entregarse al propietario $ 790.00 usd.
El agente enterará a hacienda en sus pagos trimestrales los $100.00 de IVA así como los $210.00 de retención de pagos al extranjero y a la dependencia autorizada estatal del 2% el cual es $20.00
Se hace el comentario que el corredor o agente cobrara al residente del extranjero una comisión u honorarios por sus serivicios más el IVA.
Las noticias buenas: Los impuestos pagados sobre ingresos en México generalmente son deducciones sobre sus ingresos o impuestos de los EUA y Canadá. Sin embargo, es prudente, para el contribuyente extranjero confirmar esto con su contador personal para determinar cómo declarar estos pagos del impuesto a extranjeros.
PARA LOS QUE ESTAN AQUILANDO SU PROPIEDAD A CORTO PLAZO:
Es importante recordar que también se pagara una cantidad de dos (2%) por ciento sobre el monto del ingreso como impuesto hotelero o de hospedaje. Este impuesto se paga sobre todos los ingresos que provienen de arrendamientos casas con fines de arrendamiento temporal turístico, hoteleros, moteles y con promoción turística.
OTROS IMPUESTOS DE IMPORTANCIA PARA EXTRANJEROS:
Los PAGOS PROVISIONALES del Impuesto sobre Bienes: La proporción aplicable para este impuesto es 1.8% del valor declarado de la propiedad, este impuesto al Activo tiene ciertos beneficios los cuales deberán ser consultados a su contador para verificar si aplican en su caso.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (I.S.R.) en la venta de inmuebles o en la venta de derechos fideicomiso. La obligación es 20% del valor declarado de la transacción o 40% del valor del precio neto, tomando en cuenta el tiempo que tuvieron la propiedad, las mejoras hicieron, las comisiones que pagaron y otros gastos autorizados. El impuesto debe calcularse en las dos formas y la cantidad más BAJA es la que será pagada, deberá hacerse la verificación con su contador si aplica estos casos al momento de querer hacer esta operación.
LA IMPORTANCIA DE RECIBOS VALIDOS EN MÉXICO. Para que CUALQUIER gasto sea deducible, el contribuyente debe obtener un documento oficial que es conocido como FACTURA. Este recibo debe imprimirse en una imprenta autorizado por el gobierno y contendrá numero R.F.C. (registro federal de contribuyentes) del individuo o la empresa que emita el recibo. Muchas compañías e individuos, cuando uno solicita una factura, dice que no puede darle a un extranjero, o que ellos necesitarán agregar el 10% o 15% del impuesto a la cantidad para proporcionar la factura.
ˇNo acepte estos pretextos! ˇEllos se hacen a través de ignorancia o con el propósito a evadir impuestos! El extranjero tiene el mismo derecho a una factura oficial que un ciudadano mexicano. Debe contener el nombre completo del extranjero y, si él o ella tienen uno, un RFC mexicano (registro federal de contribuyentes). Si se niega extender el recibo, el extranjero puede presentar una queja ante Hacienda o PROFECO, la cual es la Agencia de la Protección al Consumidor en México. Si la compañía o individuo que emite la factura desea AGREGAR el IVA en adición a la cantidad total a pagarse, hay que recordarles que esto también es ilegal….. Se puede presentar una denuncia ante las dos agencias arriba mencionadas. ESTOS recibos oficiales SON absolutamente ESENCIALES en caso de una auditoria de impuestos y/o cuando la propiedad real se venda directamente o a través de fideicomiso, para los propósitos de cálculos del impuesto sobre la renta.
EN CONCLUSIÓN:
Sugerimos que el procedimiento sea elaborado por un Contador Publico certificado o un Agente conocedor de los procedimientos, ya que de no hacerlo correctamente puede ocasionarle un serio dolor de cabeza y a sus bolsillos, por no elaborar correctamente sus operaciones fiscales. En el caso de contratar un agente o hacerlo por medio del fiduciario no es necesario darse de alta como arrendador en México ya que quien elaborara los registros contables y fiscales serán ellos y serán responsables solidarios en el pago de sus impuestos ante Hacienda y le proporcionaran un formato con las retenciones efectuadas de sus impuestos al momento de efectuar el pago a residentes del extranjero el cual usted podrá utilizarlo y compensarlo en su declaración patrimonial de su país).
Se irritan muchos extranjeros cuando se enfrentan a pagar impuestos mexicanos. Realmente no es diferente de lo que hay que pagar en su país nativo. ˇA ninguno de nosotros le gusta pagar, sin embargo no hemos encontrado la manera de evitarlos legalmente!
Taxonrenta.esp. Derechos del autor registrados, 2001, Asociados de Mexico, S.A. de C.V. Esta prohibido reproducir sin permiso.
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Respecto a los autores:
Lic. Linda Neil es Fundadora de le empresa, "The Settlement Company" que especializa en gestaría y consultaría sobre bienes raíces. Licenciatura en el estado de California con la especialidad de bienes raíces, ella ha ejercido su profesión en México durante más de veinte cinco años. Sus habilidades negociando contratos entre las partes con tres culturas distintas han puesto sus servicios en demanda como un consultor y asesor sobre la ley y las costumbres en la materia de fideicomisos y bienes raíces en México, los Estados Unidos y Canadá. Ella se ha publicado ampliamente en el asunto de inmuebles en México. Es miembro de FIABCI, AMPI y NAR., Consejera Nacional de AMPI y Coordinador Estatal de AMPI para Baja California Sur
C.P. Raul Padilla Padilla es licenciado en Contaduría Publica, Universidad "UNIVA" Instituto superior Autónomo de Occidente, A.C., Guadalajara, Jalisco y con certificación por el Centro de Evaluación para la Educación Superior "CENEVAL". Es socio fundador de Asesores Asociados de BCS, S.C., firma que asesora a mas de cuarenta clientes-empresas. Sus servicios incluyen el desarrollo de estragias fiscales y planeacion fiscal. Cedula Profesional 3207605
Para conseguir copia de este artículo o para información respecto a fideicomisos y los tratos con propiedades mexicanas, favor de contactar:
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