Durante la pasada semana de Septiembre, tuvé la oportunidad de inspeccionar la existencia y propuesta de que grandes desarrollos estaban afectando el mercado en Puerto Peñasco. Pude también conocer y entrevistar al menos a 30 gentes de la insdustria de los benes y raíces que activamente participan en el desarrollo de Puerto Peñasco, incluídos dueños, desarrolladores, constructores, ingenieros, agentes de ventas de bienes-raíces, hipotecarios y executivos de aseguradoras de títulos de propiedad y gerentes de hoteles. Unequívocamnte, Puerto Peñasco contínua creciendo y está consderado por algunos como un "boom" en la economía.

Una tremenda cantidad de construcción de casas nuevas contínua, con constructores locales, cuyas construcciones se dan específicamente en Las Conchas, Playa Encanto y Playa La Jolla. Además nuevas casas modelo se han construído dentro de lo que es Costa Diamante, y dentro de Mayan Palace, dos de los cuatro "Mega" Desarrollos los cuáles han traído al mercado en esta temporada. Desarrollos de casas familiares también podrían iniciar pronto en los dos proyectos adicionales que son Laguna del Mar y Playa Norte, de acuerdo a sus gerentes. Además el grupo Playa la Jolla ha propuesto un segundo desarrollo de 30 acres en Playa Encanto.

La existencia de anuncios de "se vende" en el inventario de listas es el mas bajo observado en mis cinco años como valuador en Puerto Peñasco. Los agentes locales de bienes raíces han visto que los dueños han puesto su letrero de "Se vende" a sus propiedades para esperar y están observando el desarrollo de los mega-proyectos anticipadamente a darse cuenta que dentro del mercado de la reventa se llega a ese factor.

La existencia de lugares de venta de suplementos para la vivienda listos para la construcción en el área de Las Conchas, Playa Encanto y Playa La Jolla junto a La Playa se volvió repentínamente poco. El desarrollo ahora es común en la segunda, tercera, y cuarta hilera desde la playa cerca de las "azules" vistas de mar. Podría asegurar que cerca de 1000 casas se encuentran disponibles en venta
dentro de lo que se llamarían las subdivisiones, las cuáles gozan de la actual infraestructura y tratado de título bancario legal. Dentro de los próximos años alrededor de 20 mil casas estarán disponibles dentro de los desarrollos de Mayan Palace, Playa Norte, laguna Norte, Laguna del Mar, Costa Diamante y otro proyecto de Playa la Jolla por Brown. Estos proyectos siguen recibiendo la infraestructura requerida, aseguranzas en el título y/o otros requerimentos del gobierno priores a la venta. Con suerte las 20 mil casas anticipadas serán construídas por etapas basadas en las características de la demanda. Este valuador observó el comienzo de la etapa de construcción del hotel y campos de golf en varios de los megaproyectos. La fuerte comunicación y cooperación entre los mega-desarrolladores será garantía para mantener estabilizada la economía de Puerto Peñasco. Los precios de venta de las casas dentro de los mega-proyectos están llendo desde los $20,000 hasta los $500,000 basados en el tamañ, localización y amenidades conjuntas,

Existe una fuerte demanda de los ciudadanos Estadounidenses para adquirir condominios,casas en el pueblo, y villas dentro del mercado de Puerto Peñasco. De nuevo existen listas limitadas con los agentes locales de bienes y raíces. Se anticipa un incremento en los precios por el cambio de las características de Puerto Peñasco que va de un lugar de fin de semana a una comunidad de descanso. El proyecto de Condominios Princesa dentro de Costa Diamante ha demostrado la demanda por condominos de precio razonable en el mercado. Dos lugares adicionales se encuentran en su etapa de planeación, con los plano de arquitectura e ingeniería para agregarse al inventario de la comunidad en y alrededor del Viejo Puerto y ó en Sandy Beach. Esta es una adición a la propuesta de condominios planeados dentro de los mega-desarrollos.

Puerto Peñasco contínua su desarrollo debido a la afordabilidad y al beneficio de estar a solo 4 horas de manejo para gente del Oeste de Texas, Nuevo México, Arizona y el Sureste de California. Hipotecadora Metrociti y Bank United (antes Irwin/Inland Mortgage) son asistentes de vendedores que adquieren créditos estándares através de México y que se encuentran como participantes activos en el campo del desarrollo de Puerto Peñasco. Un desarrollador estimó que mas de 50 millones de dólares en ventas ocurrieron en el mercado de los bienes raíces durante los 12 meses pasados. Fué predecido que esta cantidad podr1a doblarse anualmente en los próximos años.

Este valuador le diría a cualquier comprador de que tuviera precaución y de asegurarse de que en el lugar exista un tratado bancario legal o fideicomiso. De nuevo, este es un requerimento necesario para un crédito de Metrociti ó Banco Unido. Una preocupación de los desarrolladores locales, los agentes de bienes raíces e ingenieros es las contínua necesidad de agua, drenaje electricidad y calles adecuadas a los sitemas de infraestructura. Un desarrollador sintió que en algún punto los mega-desarrolladores podrían el necesitar reunirse y cooperar para ayudar a implementar un esfuerzo a lo ancho de la ciudad para asistir en su canalización en lugar de los sistemas individuales que actualmente tienen lugar. Por todo esto, debido a los grandes desarrollos propuestos, vivienda propia será requerida para acentuar la fuerza de labor y poder entrar en el mercado de Puerto Peñasco.

Los locales están hablando acerca de la construcción de un aeropuerto internacional. El aeropuerto tiene que ser construído estratégicamente dentro y cerca hacia los mega-desarrollos. Algunos desarrolladores sienten prioritaria la construcción del aeropuerto, los desarrollos hoteleros son escenciales para costear tal empresa. Los oficiales locales de hoteles reportan ocupadas el 100% de sus ocupaciones para los fines de semana, fines de semanas, dias festivos y descanso de primavera o spring break. Menos del 25% del factor de ocupación fue observado generalmente en balance al tiempo. Los desarrolladores locales sienten que el desarrollo propuesto de varios hoteles dentro de los mega-proyectos requerira de un aeropuerto. La pregunta es quién es la gallina y quién el huevo?

Históricamente. através de los cuatro años pasados, unidades para familias y condominios han sido generalmente vendidos entre los $100,000 y $500,000, con $200,000 como el precio típico. Con los nuevos mega-desarrollos, este porcentaje de precios podría crecer. Yo siento que veremos precios entre los $200,000 y el $1,000,000 con un precio típico de $300,000. Aún me sentiría preocupado por el mercado, pero por la conveniencia! Através de los últimos cinco años se ha dádo en los Estados Unidos una tremenda fuerza en la economía la cuál ha encontrado por segunda casa el mercado de la vivienda, debido a la grandiosa cantidad de ingresos disponibles. En escencia, a fuerza de la economía, fuerza en la segunda casa de lugar de mercado; todavía, conservadoramente la comunidad de benes raíces sabe que los mercados fluctúan. Además para Puerto Peñasco, ha existido una fuerte competencia de mercado dentro de las 4 a 8 horas de manejo desde Tucson y/o Phoenix, incluyendo el Norte de Arizona, una porción de Arizona y las comunidades juntas al Rio Colorado. Además el mercado de retiro no es tan fuerte dentro de Puerto Peñasco debido a la carencia de servicios médicos y disponibilidad de amenidades requeridas para estos activos y grandes individuos.

Para terminar todas las partes intervenidas y yo estuvímos de acuerdo en
aplaudir los esfuerzos de los gobernadores Armando López y Jane Dee Hull por su entendimiento de que tan fuerte Arizona sea, lo fuerte Sonora será. Unequívocamente esto se ha observado através de los esfuerzos de la comisión Arizona-México y sus varios comités registrados.

Bruce Greenberg, es valuador en Tucson, AZ. y en San José del Cabo, B.C.S., es un miembro del Comité de Negocios/Finanzas de la Comisión Arizona-México y miembro del Centro Nacional de Leyes.


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